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初心者でもマンションオーナーに!不動産投資の魅力を徹底解説

年金受給の減額、社会保障費の増大、不安定な雇用情勢…、こんな時代だからこそ給与以外に所得を得て、経済的に安定したいと考える人は多いのではないでしょうか?

働かずに勝手に収入が入るシステム、いわゆる「不労所得」の代表格と言えば「不動産投資」です。不動産投資は一部の富裕層だけができる投資と思われがちですが、実は忙しい会社員こそ不動産投資に向いています。

ここでは、不動産投資を始める前に知っておきたい不動産投資のメリットやデメリット、リスクの対処法などをご紹介します。

お金がなければ不動産に手を出せない?

不動産投資とは、保有する不動産を誰かに貸して家賃収入を得る、または、売却して売買益を得る投資方法です。借主からの家賃を継続的に得れば、長期的かつ安定した収益を見込むことができます。

ただし、不動産を購入するには数百万円から数千万円の資金が必要なため、元手となる現金がなければ、金融機関で不動産投資ローンを組むことになります。このことがネックとなり、不動産投資に二の足を踏む人が多いようです。

しかし、仮に銀行のローン審査を通過して資金を調達できたならば、ローンの返済は家賃収入からまかなうことができます。ローン返済完了までは自分の手元に入る利益は限定的ですが、ローン返済後の家賃収入は全て自分のものとなります。

また、不動産も適正な価格で購入していれば、売却時に元本(物件購入にかかった費用)を大きく割りこむ可能性は低く、確実性の高い投資と見なす投資家は少なくありません。

とはいえ、初心者には分からないことばかりの不動産投資。不動産投資購入の魅力や注意点などを整理してみましょう。

気になる不動産投資のメリットとは

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不動産投資のメリットはいくつかあります。特に、投資でありながら銀行から借入ができ、長期的かつ安定的な収益を上げる可能がある点は、株式やFXといった他の投資にはない魅力です。では、不動産投資をするメリットにはどのようなものがあるでしょうか?

【主なメリット】
・適正な価格の不動産を購入すれば、大きな値下がりはない
・長期的かつ安定的な収入を上げられる可能性がある
・投資でありながら、銀行からお金が借りられる。かつ、会社員であれば信用が高くなり、銀行の融資を受けやすい
・家賃収入が安定すれば、やるべき仕事はほとんどない
・副業を禁止している会社でも、投資なら可能
(ただし、一定以上の収入があると副業とみなされる職業・職場もあります)
・確定申告により、所得税や住民税の節税が可能
・相続時、投資用不動産の評価額は低く計算されるため、相続対策に向いている
・ローン返済中に本人に万が一のことがあっても、団体信用生命保険で残債が支払われるため、残された家族に迷惑がかからない

借主次第?不動産投資のデメリットとは

メリットの多い不動産投資ですが、当然ながらデメリットもあります。不動産投資の主なデメリットは以下が挙げられます。

【主なデメリット】
・元手となる資金(頭金)が少ない場合、多額のローンを借り入れしなければならない
・不動産投資用ローンは住宅ローンより審査が厳しく、金利も高い傾向がある
・借主がいなければ収入はなく、ローン返済金も自ら用意しなければならない
・管理を管理会社に依頼しない場合、入居者とのトラブルに対応しなければならない
・老朽化に伴い家賃が下落する可能性がある
・地震などの天災により価値がなくなる可能性がある

デメリットは軽減できる?リスクの対処法

メリットもデメリットもある不動産投資ですが、大切なことは、購入前にデメリットから生じるリスクをできるだけ軽減させることです。

【ローンリスク】
ローンを早く終わらせたいからと、無理な返済計画を立てると日常生活に負担が生じます。一般に、税込み年収の25%を12カ月で割った金額が月々のローン返済額の最大値とされています。

【空室リスク】
空室リスクを減らすには、賃貸需要のあるエリアの優良物件を選ぶことです。また、管理会社に管理を委託するならば、管理物件入居率を参考に、入居者募集に強い管理会社を選ぶといいでしょう。

【家賃滞納リスク】
家賃の滞納発生時にすぐに対応してくれる管理会社を選びましょう。中には、滞納時に100%の滞納保証サービスをする管理会社もあります。

【天災リスク】
地震などにより物件が倒壊した場合、家賃収入がなくなるどころか資産価値もなくなります。物件を探すときは、少なくとも新耐震法の施行(1981年)以降に建築されている物件にしましょう。

【老朽化に伴う資産価値下落リスク】
物件購入時に、管理会社がしっかりと修繕積立金を積み立てているかチェックします。また、物件が古くなっても需要がなくならないよう、定期的にリノベーションなどのメンテナンスを怠らないことも大切です。

忙しい会社員に代わって物件の管理をしてくれる管理会社は強い味方です。経費を削減したいからと安易に管理会社を利用しなかった場合、借主の選定やトラブル処理を自ら行なわなければなりません。なお、管理会社に支払う諸費用は経費として確定申告時に計上すれば所得税・住民税の減税につなげられます。優良な管理会社を選び、管理会社といい関係を築くことが不動産投資成功のカギになるでしょう。

購入まで約2カ月!不動産投資の主な流れ

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不動産は購入するまでが大変です。もし気に入った物件が見つかったとしても、売買契約・金銭消費貸借契約・決済をして最終的に不動産の所有権が自分のものになるまで約2カ月かかるとされています。

【ステップ1 情報収集】
ネットや新聞・雑誌などで投資物件を探します。価格はもちろんのこと、周辺環境・駅からの距離・地価の値動きなどあらゆる角度から判断します。

【ステップ2 不動産業者に相談】
気になる物件を見つけたら、取り扱う不動産業者に相談します。

【ステップ3 物件の内覧・現地確認】
物件は必ず自分の目で見て建物の状況や周辺環境を確認しましょう。なお、昼間と夜間、両方の時間帯に確認するとよいでしょう。

【ステップ4 資金計画・事業計画を立てる】
実際に購入した場合の頭金、ローンの目安額、諸費用など、具体的なマネープランを立てます。また、購入後の家賃収入の目安と利回り、メンテナンス費、リノベーション費といった将来の収支も計算します。

【ステップ5 購入申込】
本契約の前に、物件を押さえる意味での「購入申込」を不動産会社に行ないます。

【ステップ6 金融機関への融資審査】
金融機関によるローンの事前審査を受けます。

【ステップ7 売買契約】
金融機関からの審査結果により融資可能となったなら、正式な売買契約を結びます。「重要事項説明書」の説明を受け、「不動産売買契約書」に記名捺印し、手付金を支払います。

【ステップ8 引渡し】
引渡し前に物件の最終確認をします。また、登記書類の確認、残金の支払い、売買契約の決済があります。物件の鍵を受け、「不動産引渡確認書」を発行すれば引渡し完了です。

不動産投資初心者でも成功確率は高い!

不動産投資は「投資」であるため、当然リスクは伴います。予想外の出来事が起きて失敗する可能性もあります。しかし、正しい知識を身に付けて、慎重に行動すれば成功する確率の高い投資です。不労所得を得て、ゆとりのある将来を送りたいと考えるならば、この機会に不動産投資に挑戦してはいかがでしょうか?


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ライター紹介

by マネーの神様編集部

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ファイナンシャルプランナー、不動産投資家、起業家、トレーダー、ネットビジネス会社経営者、行政書士等が集まる、ちょっと不思議で多くの面白い情報が飛び交う編集部です。

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