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成功するアパート経営!利回りの相場は?

政府は年金カット、勤め先は退職金の削減に走り、サラリーマンの老後は安閑としていられません。
自らを守り資産を形成する選択肢として、アパート経営が注目されています。
市場によって損することもある株式とは違い、借り手さえ見つかれば安定した収入が見込まれます。
自分の所有している土地にアパートを建てるケースだけでなく、ローンを組んでアパートを購入または新築するようなケースも増えています。
ただし、アパート経営なら確実に収入が保証されるわけではありません。ここでは経営成功の決め手となる利回りやその相場について解説します。

利回りとは何か

利回りとは、投資したキャッシュに対し、1年間でどの程度回収できるかを表す指標です。
この指標は賃貸オフィスやアパート経営はもちろん、新規事業進出や企業買収の効果を示す数値としても使われます。
何かに投資した以上、できるだけ投資を早めに回収しなければなりません。利回りはこの回収期間を表す指標でもあります。
例えば投資額1,000万円で収益が100万円なら

利回り=収益100万円÷投資額1,000万円=10% です。

投資を回収できる期間は

100÷10%=10年間で です。

つまり利回りが大きいほど回収期間を短くすることが出来るのです。

なぜ高い利回りが必要か

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では、なぜ高い利回りが必要なのでしょうか。
一つは投資資金の回収です。融資によりアパートや土地を購入した場合、利回りはまず元本及び利息の返済に充てなければなりません。予定通りに利回りを稼げず、返済が少しでも滞れば、揉み手で融資してきた銀行の融資担当者は、融資回収の鬼に変身します。

また利回りは、すべての部屋を予定通りの家賃で貸し出せることを前提としています。
「最近はアパートを借りる需要が増えていて、すぐ満室になるし、家賃も今は上げ相場ですよ」などという不動産屋の想定利回りを鵜呑みにしてはいけません。
何棟もアパートを経営していれば、空き室などのリスクを分散することが出来ますが、一棟だけの経営ではそうもいきません。それを考えると利回りは一定のリスクを吸収できるよう、少し高めの方が望ましいのです。

グロス利回りとは何か

アパート経営にかかる経費を差し引かない家賃収入を分子とするのがグロス利回りです。本来は経費を差し引いたネットの家賃が収入ですが、グロス利回りのメリットは、経費を積み上げなくても簡単に算定することが出来る点です。
アパート経営でどんな経費が掛かるのかを見積もり、金額を算定するのは、それなりの知識と手間が必要です。グロス利回りはそうした手間を省いて、正確とは言えないまでも目安となる利回りを算定することが出来ます。

ネット利回りとは何か

アパート経営には、建物の定期的な修繕費、固定資産税、さらには階段・エレベーター・ゴミ捨て場・エントランスなどの共益部分の光熱費・点検費用、家賃徴収などを管理会社に委託する場合は委託費などさまざまな経費が掛かります。
またその算定方法も本に載っているわけではなく、簡単ではありません。
そうした経費を家賃から差し引いて計算するネット利回りは、手間がかかるものの、正確な利回りを算定することが出来ます。
グロス利回りとネット利回りの折衷案として、家賃の一定割合(2割とか3割)を経費として差し引く簡易ネット利回りの考え方もあります。

ネット利回りの相場はどのくらい?

オフィス賃貸の場合は、賃料の周辺相場や地域別の空き室率、その地域のオフィスビルへの投資価格など、利回り相場算定に関する情報が公開され、さらにはREIT(リート、不動産投資信託)による証券化を含めた流通市場が整備されています。

しかし残念ながら、アパートの流通市場はまともに形成されていません。
家賃やアパート取得価格の相場は、その地域独特の事情にも大きく左右されますが、そうした情報は売り手である地元の不動産業者が握っています。
業界内での横の情報交換も無く、アパート経営者に提供される相場情報は意識的に数字をいじっている可能性が高く、一概に信用できません。

目標利回りを決め、家賃や投資価格を逆算する

では何を基準に目安となる利回りを決めればよいのでしょう。
例えばREITの利回り推移は新聞などにも掲載されています。国内REITの利回りは現在3-5%程度で推移しています。これを指標として、アパート経営はREITよりもリスクが高いのでその分2-3%上乗せして、5-7%の目標利回りとするのが妥当な見積もりです。
そこから今度はアパート取得に投資できる価格、目標とする家賃や経費の目標を逆算します。
そのうえで具体的な物件を物色し、家賃収入をシミュレーションするのです。

現場百篇

「物件の取得、借主探しなど面倒な手続きは私どもにお任せください!」
よく見かけるアパート投資仲介会社の広告です。
ビジネスは何でもそうですが、人任せにしておいて儲かることはあり得ません。
自分で足を運び手を煩わせ、頭をひねってこそ、はじめて人様からお金をもらえるのです。アパート経営も同じです。

適正な家賃相場や投資価格を見積もるには、ネットや雑誌を眺めるだけでなく、まず現場に足を運ぶことです。しかも不動産屋は伴わずに行動します。
例えばごみ収集日に乱雑にゴミが広がりカラスが群がっている、目の前の公園にはいつもバイクが深夜集まってうるさくて眠れない、クレーマーのような人物が近所に住んでいるなどのネガティブ情報は、不動産屋は敢えて教えてはくれません。
付近を散策すれば、ライバルになりうるような新築中のアパートが見つかるかもしれません。貴重な投資なので、自分の足を運んで、生の情報を拾うことが大切です。

地の利を活かす

また、こうした情報は、暮らしている地元なら、とくに地元で働いていれば自然に入ってくることもあります。
部屋を貸し出すときも、トラブルを起こしそうな借主を固有名詞で事前に回避することだってできます。
とくに郊外や地方なら、職種(市役所、土木・建築会社、警察、消防etc)によっては、新しい工場の立地、インターチェンジの新設、道路の2車線化、ショッピングモールの開業予定など、マンション建設に役立つ情報が入ってきます。
そうでなくても、隣近所や地域のうわさがみんな大好きな地方では、地元の青年会、消防団、PTAや地元野球チームに入っているだけでも役に立ちます。

仲介会社との付き合いも大事です。例えば地方の工場では、沖縄など失業率の高い地域から派遣社員を大量に集めて、2-3人1室で住まわせるケースを見かけます。そうした案件を優先して回してもらえればアパート経営は安定します。

アパート内の隣人間でのトラブルも、地元で顔が利けば、人を介して円満に仲裁してもらうことも可能です。

いずれにせよ、億劫がらずに日ごろから地域にネットワークを広げておけば、自分に返ってくるのです。

お買い得物件を探せ

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築浅物件で家賃を抑えれば当然部屋は埋まりますが、利回りは上がりません。家賃を上げずに利回りを上げるには、アパートへの投資価格を抑えるしかありません。

売り物件の中には、売主に事情があって売却する訳アリ物件があります。
例えば、もとの売主が亡くなって相続財産を分割しなければならないなど、売主が売却を急ぐようなケースもあります。
また空き室が出やすく売主が手放すようなケースがあります。
その場合は、空き室解消のアイデア(例えば自転車置き場がネックの場合は駐輪場の確保等)があれば、割安価格で購入するのも正しい判断です。
上記の割安で売りに出される事情はあくまで参考で、売主の事情はさまざまです。丹念に情報を集め、家賃収入確保の作戦を練ることが大切です。

利回りの高い物件はお買い得か?

三大都市圏、特に東京圏の住宅地価格が上昇に転じたのに対し、地方の価格はいまだに低下を続けています。東京圏では、特に港区・世田谷区・渋谷区といった特定の地域だけが大きく値上がりし、それ以外の地域はそれほどでもないといった状況です。
つまり都会の物件の中で特定のエリアだけは土地の値段が割高で利回りも低くなりがちで、逆に地方の物件は土地の値段が安く利回りは高くなります。

例えば人気の文京区の賃貸物件は、築浅3DKで15-17万円です。静岡県の新幹線停車駅での同条件での相場7-8万円ですので約1/2です。
中古の一戸建て価格は、築5年以下土地面積150㎡の場合、文京区で探すと1億円を軽く超えます。対して静岡県の新幹線停車駅では同じ条件で2,000万円程度で購入できます。文京区の1/5以下です。
つまり、双方を比べると、静岡県は文京区の1/5/の投資でアパートを購入し、1/2の家賃で貸し出すことが出来るので、想定利回りは文京区の2.5倍(1/2÷1/5=2.5)が期待できます。

地方の高利回り物件は空き室率に注意

では静岡県のアパートは本当にお買い得でしょうか。
東京都心部の物件は人気があるので、空き室もすぐ埋まる可能性がそれだけ高くなります。
ところが地方都市の物件は、安いだけあって借り手がなかなか見つからない可能性が高くなります。もともと地方は持ち家志向が高いので、アパート需要が低いという事情もあります。

それでは全く可能性がないかというと、そうでもありません。
例えば近くに大きな工業団地や大手メーカーの工場・研究所がある、または近い将来移転の予定があり、転勤者や単身赴任者などの需要が見込めるケースです。
その場合、単身赴任者向けを狙うなら、駅まで5分以内の物件などアクセスのよい物件を探すことが満室を実現するカギになります。また家族向けなら、駐車場付き(無料)は必須です。

つまり、地方の高利回り物件は借り手が見つからない可能性が高いということを認識したうえで、周辺の事情を丹念に調べたうえで、空き室が埋まりそうな物件を探すことが大切なのです。

まとめ

いまサラリーマンの資産形成として、アパート経営が注目されています。
アパート経営には家賃を投資額で割って求めるグロス利回りと、家賃から経費を差し引くネット利回りがあります。
簡単に計算できる点はグロス利回り、正確さではネット利回りに軍配が上がります。折衷タイプとして簡易ネット利回りという考え方もあります。
アパート市場は整備されていないので、リートなどを基にして、目標利回りを決めるという考え方もあります。
アパート経営を成功させるには、人任せにせず、自分で足を運び、手をかけ、頭をひねることが大切です。できれば地元の利を生かすのも賢明です。
お買い得物件を見つければ利回り向上に役立ちます。ただし地方の高利回り物件は空き室のリスクが高いので注意が必要です。


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ライター紹介

by マネーの神様編集部

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ファイナンシャルプランナー、不動産投資家、起業家、トレーダー、ネットビジネス会社経営者、行政書士等が集まる、ちょっと不思議で多くの面白い情報が飛び交う編集部です。

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