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マンションの区分所有と1棟所有の投資メリットを比較検証!

不動産投資をするならば、できるだけリスクや手間がかからず、かつ高い収益を出す物件にしたいものです。不動産投資の投資先にはいろいろな種類があります。

最も人気のある投資先はマンションですが、もしマンションを購入するならば、区分所有と1棟まるごと所有のどちらがいいのでしょうか?ここでは、マンションの区分所有のメリット・デメリットを、1棟所有と比較して検証してみます。

マンション区分所有のメリットとは?

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不動産投資におけるマンションの区分所有とは、複数の部屋があるマンションの1室を所有しているということ。その部屋を誰かに貸して賃貸収入を得たり、売却して売却益を得たりするです。

マンションの区分所有は、1棟所有と比較して手軽に始められるとあり、人気のある不動産投資のひとつです。マンションの区分所有投資のメリットを見てみましょう。

【投資金額が安い】
マンションの区分所有の場合、立地や建築年数で変動しますが、1,000万円前後でも投資できます。そのため、現金を多く用意できなくても、借入額が少なくて済みます。

【売却時の流動性が高い】
立地のよいマンションは投資用・自宅用に関わらず需要があります。そのため、急遽売却する事態になったときでも、比較的スムーズに売却先を見つけることができます。

【管理の手間がかからない】
マンションの建物全体の管理は管理会社が行ないます。そのため個々のオーナーの手間が少なくて済みます。

マンション区分所有のデメリットとは?

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続いて、マンションの区分所有をした場合のデメリットを見てみましょう。

【リターンが少ない】
投資金額が少ない分、賃料収入も少なくなります。

【空室リスクの影響が大きい】
1棟所有、または複数の区分を所有していなければ、空室になったときの影響が大きくなります。

【利回りが低くなる】
1棟所有と比較して、区分所有の購入金額は相対的に割高です。そのため、家賃収入からの利回りも低くなります。

【管理の権限が限定的】
区分所有の場合、建物全体の管理に関する権限は限定的です。マンション全体の修繕が必要になったとしても、修繕にはオーナー全員の承諾が前提になるため、急を要する案件に対策が打てないことがあります。

【リフォームや売却の自由度が限定的】
物件によっては、管理組合の許可がないと所有する部屋のリフォームや売却ができないことがあります。

区分所有のとき、土地の権利はどうなる?

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区分所有と1棟所有の大きな違いのひとつが、土地の権利です。土地付きの1棟所有であれば、将来建物に資産価値がなくなったとしても土地が残ります。(ただし、所有権、借地権、定期借地権などによって取り扱いは変わります。)

一方、区分所有では、マンションの部屋と土地の権利はワンセットで売買されることになっており、マンションの持ち分に応じた土地の所有権が等分されます。(ただし、専有部分と敷地権を分離して処分できるケースもあり、物件により取り扱いは異なります。)

仮に、建物が全壊して価値がなくなったとき、建物の区分所有権は消滅し、敷地に対する所有権の共有(または借地権の準共有関係)が残ります。そのような状況のとき、敷地権を処分するには共有者全員の同意を得る必要があります(民法251、264条)。

しかし、共有者は分割を同意したならば、その分敷地が縮小して建物の再建が非常に難しくなるため、実際のところ敷地権だけを処分することは不可能に近いと言えます。敷地権を売却せず、残った敷地に建物を再建するとなった場合、共有者の一定数の同意が必要となります。

ところが、費用負担や権利のバランスを考慮しなければならないため、共有者全員の意見を合わせることは難しく、再建までの道のりは簡単ではないと覚悟する必要があります。

初めての不動産投資なら区分所有

収益性を重視するなら、1棟所有のほうがメリットは大きいでしょう。とはいえ、初めて不動産投資をするならば、区分所有は金銭面・管理面においてハードルが低いのでおすすめです。デメリットも考慮して、最適な物件を探しましょう。

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ライター紹介

by マネーの神様編集部

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ファイナンシャルプランナー、不動産投資家、起業家、トレーダー、ネットビジネス会社経営者、行政書士等が集まる、ちょっと不思議で多くの面白い情報が飛び交う編集部です。

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