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不動産投資信託で稼ごう!J-REITの仕組みをわかりやすく解説します

今、首都圏の西南部(世田谷区・港区・中央区・渋谷区)など人気エリアを中心に、地価がすっかり持ち直してきました。

賃貸物件も新築や築年数のオフィスビルを中心に、堅調な需要を維持し、人気のオフィスは募集したそばから埋まっていく状況です。

もしあなたが使っていない土地を持っているのなら、賃貸経営も夢ではありません。それでもやめておいた方が無難です。

理由の一つは、リスクです。例えば賃貸マンションを借金して新築したとします。ところが駅近に競争相手が登場し、部屋がもくろみ通り埋まらないという話はよく聞きます。また、踏切の立体交差化で他の地域の賃貸物件に人気が移る、近くの大型スーパーが閉店してしまったなど、空き室リスクはさまざまです。

手広く経営しているところは、いくつも賃貸物件を抱えてリスクを分散できますが、個人ではそれが難しいのです。

また、オフィスビルでは規模が大きい物件にどうしても人気が集まります。だれだって、広くて眺めが良くて、オフィス環境の整った職場で働きたいのです。不動産会社に言いくるめられてペンシルビルを建てたものの、全然借主が集まらない・・・よくある話です。

そこで登場するのが不動産投資信託です。今回は不動産投資信託と、その日本版であるJ-REITについてその仕組み、メリット・デメリットをわかりやすく解説します。

不動産投資信託で、気軽に不動産投資が始められる

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不動産投資信託の最大の魅力は、小口投資ができることです。10万円単位での購入が可能で、分散投資も実現できます。例えばJ-REITなら、5万円より10万円のレンジで多くの銘柄が選択できます。

なぜ小口の投資が可能なのでしょうか?REITは不動産の証券化という手法を活用しています。

REITが登場するまで、不動産会社は不動産への投資資金の出し手は、主には金融機関で、個人の投資家に不動産投資は縁遠いものでした。

これに対して不動産投資信託は、投資法人が証券を発行し、これを個人投資家に買ってもらって、主にオフィスビルを中心とした投資物件の調達資金を集めようという手法です。投資法人は賃貸収入が集まったら、経費などを差し引いて個人投資家に分配します。

例えばJ-REIT銘柄の老舗不動産投資法人は、一口は約7万円ですが、実に100万口を発行し、調達資金は700億円に達します。まさに「ちりも積もれば山となる」です。

小口で購入できるので、リスク分散にも有利です。

不動産株と不動産投資信託の違い

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証券化された不動産という意味では、不動産会社の株式も不動産投資信託も大きな変わりがないのでは?そう思われる方も多いでしょう。

不動産投資信託の魅力は、分配金にあります。

不動産投資信託は、不動産賃貸で得た利益の90%を投資家に分配することで税金面での破格の優遇を受けています。そのため、不動産投資信託の多くは利益の100%を投資家に分配しています(この割合を配当性向と呼びます)。

そのため、不動産投資信託の分配利回りは、高い銘柄では6%を超え、平均で3-4%に達しています。この低金利の時代にです。
これに対して、不動産株の場合、配当利回りは大抵2%を切っています。

不動産会社は、賃貸業だけやっているわけではありません。大型のデベロップメントやマンション分譲、都市再開発なども手掛けているため、利益の多くを会社内部に貯めこんで、こうした事業の資金に充てています。そのため、配当性向は25%前後に過ぎません。

では、不動産株式の魅力は何でしょうか?安定した賃貸業と違い、不動産会社が手掛ける不動産事業は、リスクも大きいですが、うまくはまれば会社を急成長させ、それは株価にも反映されます。

一般的に不動産株式は、不動産信託の2倍から3倍値動きが激しいと言われています(これをボラティリティーと呼びます)。つまり不動産株式の最大の魅力は値上がり益です。不動産投資信託の分配金とはとは比べ物にならない
くらいキャピタルゲインを期待できます。もちろん逆に、大きく損をするリスクは覚悟しなければなりません。

つまり、安定する利回りを志向する場合は不動産投資信託、値上がり益を志向する場合は不動産株が向いています。

不動産投資信託の意味は分かったけど、J-REITって何ですか?

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REITとは、Real Estate Investment Trustの略で、和訳すると「不動産投資信託」です。かっこつけて、REITと呼んでいるのです。

REITはもともと1960年にアメリカで生まれました。2001年に「投資信託及び投資法人に関する法律」が施行され、日本でも不動産投資信託の時代が幕明けし、個人投資家に不動産投資への道が開かれました。
この日本版REITのことをJ-REITと呼びます。

僅か2銘柄でスタートしたJ-REITも発足から15年経過し、リーマンショックによる低迷等の洗礼を浴びつつも拡大を続け、2015年末時点で60銘柄近く、時価総額は10兆円を超え、アメリカ・オーストラリア・フランスに次ぐ水準に達しています。

取り扱っている銘柄も当初はオフィス賃貸主体でしたが、商業モール・アウトレット、リゾート施設、賃貸マンションなどに広がりを見せています。

J-REITは証券取引所に上場され、上場株式と同じように値動きが公開され、証券会社(店頭カウンター、オンライン取引)を通じて市場で売買することができます。

J-REITのタイプと内訳

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J-REITの投資対象はいくつかのタイプに分けられ、オフィス賃貸タイプが半分近くを占め、商業施設と賃貸住宅タイプが2割近く、物流施設が約1割、残りがホテルその他となっています。

さまざまな施設を投資対象とするJ-REITを複合型あるいは統合型J-REITと呼び、単一種類の施設を投資対象とするJ-REITを特価型J-REITと呼びます。

J-REITは投資対象によって、分配金のもととなる賃貸収入の安定性や収益性が異なります。

例えば、オフィスビルは比較的高い収益が期待できますが、景気の波の影響を受けやすく、賃料や空き室率が大きく変わります。逆に賃貸住宅は景気による賃料のブレが大きくありません。

また、同じオフィスビル・賃貸住宅でも、エリアによって賃料や空室率は大きく異なります。

オフィスビルならば、例えば丸の内・銀座・汐留といった人気エリアは空室率も低く、高めの賃料が期待できますが、ビルへの投資額がかさみます。そうした人気エリアを主な投資対象とするJ-REITは価格も高く、投資妙味は低くなります。

人気エリア以外を投資対象としているJ-REITでも、隠れたニーズを見出して高い利回りを確保している銘柄もあります。そうした「お買い得」を探すのも投資の楽しさの一つです。

どんなタイプの物件に投資しているのか、エリアはどこなのかは、それぞれのJ-REITのホームページで閲覧できます。

REITで稼ぐコツ

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REITで儲けるコツは何でしょう?将来高い分配金利回りが期待でき、かつ、価格の値上がりが見込めそうな銘柄を、まだ他人が目をつけてないうちに買い込むことです。しかも、比較的REIT市場が軟調で、価格が安いときに投資するのです。料理と同じで早めの仕込みがコツなのです。

その上で、考えられるリスクを想定して、事前に準備しておきましょう。投資には3つの坂があります。「上り坂」「下り坂」そして「まさか」です。「まさか」が起こった時の損失を極力抑えることは、稼ぐ機会を探し出すことよりも大切です。

J-REITのリスクは、価格の下落と分配金の減少です。「元も子もなくす」と昔から言いますが、「元」が価格であり、「子」が分配金です。

では、何がJ-REIの価格や分配金に影響を与えるのでしょうか?その「クセ」を投資経験を通じで身に着ければ、お買い得銘柄だって見つけることができるのです。

① 金利
J-REITの投資法人は、不動産賃貸事業の投資資金を、借り入れにも頼っています。不動産会社の借入比率8割ほどではありませんが、それでも5割に達しています。

金利も低く金融市場も安定していれば、金利を上回る賃貸収益分を個人投資家への分配金に充てることができ、分配金利回りが高まります。これをレバレッジと呼びます。

ところが金利が上昇してくると、金利負担が投資法人の経営を圧迫し始めJ-REITの分配金利回りや値動きにも影響を及ぼします。

さらに、金利上昇時には、投資家は高い金利を求めて債券に資金をシフトするので、REIT価格は下落しがちです。

② 賃貸事業で稼げているか
不動産賃貸事業は販売事業にくらべると比較的安定しているとはいえ、景気が悪くなってくると空き室率は上昇し、賃料は低下し、投資法人の経営は悪化してきます。また、景気が悪いと担保となっている土地の価格も下がり、そうなってくると金融機関は回収に走ります。

景気自体は悪くなくても、個々の賃貸事業の経営悪化も起こりえます。例えば大地震などの災害を受けた、アウトレットモールなら近くに競争相手ができてテナントが移転した、賃貸住宅なら近くに新駅ができた影響で人の流れが変わり賃料を下げざるを得ない、などです。

こうした結果、銘柄の価格が低下し、分配金が下がるだけならまだましで、最悪の場合は投資法人の倒産といった事態も過去には起きています。そうなったらその銘柄の証券はただの紙くずです(現在の証券は電子化されていて、紙では発行されませんが)。

③ REIT市場での需給変動
投資法人の収益が好調でも、不動産投資信託の価格は下落することもあります。例えば、株式相場が上昇局面の時は、投資家は株式に資金をシフトさせ、REIT市場から資金を引き揚げます。

これをREIT価格が「軟調になる」と呼びます。証券会社の営業マンも、値下がりしている状態で無理には奨めてきません。しかし、逆にみんなが見向きしない、そんな時こそREITの買い時とも言えます。

④ 設立母体による利益相反
REITの設立母体の多くは不動産会社です。そうすると、どうしても不動産会社がREITに無理筋を押し付けるようなことが起こりがちです。
例えば、保有不動産を高値でREITに買い取らせるなど、REITの収益性にも打撃を与えかねない行動も過去には発覚にしています。

これを利益相反と呼びます。ネットには、さまざまなチェックポイントが紹介されていますが、あまり決め手にはなりません。本来なら第三者の専門家のチェックなどにより防止すべきですが、いまだに実現していません。今のところ、過去の運営実績など、設立母体の運営スタンスが推察できる材料を集めて自ら判断するしかありません。

50万円からはじめる資産運用

まとめ

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小口の資金で不動産に投資でき、さらにリスク分散も可能なのが不動産投資信託の魅力です。そして日本版の不動産投資信託(REIT)がJ-REITです。その不動産投資信託は、株式のようにキャピタルゲインは狙いにくい代わりに、高い分配金が魅力であり、分配金利回りは平均で5-6%にも達します。

また、J-REITにはオフィス・賃貸住宅など投資対象によってタイプが分かれ、それぞれ収益の安定性・収益率に特徴が見られますので吟味が必要です。

J-REITで稼ぐには、金利・個別の賃貸事業の動向・REIT市場の需給や設立母体との利益相反の影響など、値動きや分配金が動く「クセ」を、投資経験を通じて磨くことが大切ですが、何にしてもやってみないことには始まりませんので、一度チャレンジしてみてはいかがでしょうか?

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ライター紹介

by マネーの神様編集部

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ファイナンシャルプランナー、不動産投資家、起業家、トレーダー、ネットビジネス会社経営者、行政書士等が集まる、ちょっと不思議で多くの面白い情報が飛び交う編集部です。

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