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高い?低い?中古ワンルームマンション投資の利回り

不動産投資の魅力は何といっても高い利回り。預貯金の金利がゼロに近いこの時代に、不動産投資は地域によっては10%近い利回りを得られることがあります。

とはいえ、広告やチラシにあるような高い利回りに騙されてはいけません。不動産投資で使われる利回りの用語はいくつもあり、お得に見える数字に飛びつくと痛い目にあいます。漠然としたイメージで物事を決めるのではなく、きちんとした知識を持って検証し、投資の可否を決定しましょう。

ここでは、人気の高い中古のワンルームマンションに投資した場合の利回りの見方や注意点を解説します。

マンション投資の利回り、その計算式は?

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不動産投資の際に使われる利回りは、収益性をチェックする上で重要です。代表的な利回りとその計算式を見てみましょう。

【表面利回り】
表面利回りは、単純に物件価格を年間で予想される家賃の合計で割った数字です。

年間の家賃収入 ÷ 購入価格 × 100 = 表面利回り

例えば、月々の家賃収入が10万円、物件価格1000万円の場合、

年間家賃120万円 ÷ 物件価格1000万円 × 100 = 表面利回り12.0% と、計算できます。

【実質利回り】
表面利回りには賃貸物件の管理にかかる諸費用が含まれていません。そこで、表面利回りに諸費用を差し引いて算出した利回りに「実質利回り」があります。 

(年間の家賃収入 - 経費) ÷ 購入価格 × 100 = 実質利回り

魅力的な想定利回りで判断してはダメ

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表面利回りに似た利回りに「想定利回り」があります。不動産会社の広告やチラシに載せられることの多い想定利回りは、周辺の賃料相場をもとに家賃を算出した理想的な利回りです。

しかし、本当に想定どおりの家賃収入があるか不透明であり、不動産会社によっては利回りを見栄えよくするために高めの家賃で設定していることもあります。表されている数字を鵜吞みにしない慎重さも必要とされる部分があります。実質利回りという考えを頭に入れておきましょう。そのため、

想定利回りは単なる目安としてとらえ、自分自身で周辺の家賃相場を調べて利回りを計算することが大切です。キャッシュフローのシミュレーションに余裕を持たせておくと不測の事態にも多少は対応できます。慎重に、綿密にという姿勢が大切です。

意外とかかる!ランニングコスト

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中古マンションの場合、購入価格が手頃でも、新築と違い、配管や外壁などの修繕がすぐに必要になるかもしれません。また、老朽化に伴い、家賃相場をワンランク下げなければ入居者が見つからないかもしれません。

物件を選ぶ際は、つい表面利回りの高さに目を奪われてしまいます。しかし、将来の修繕費用や家賃相場を冷静に計算し、実質利回りを細かくシミュレーションすることが中古マンション投資のポイントです。中古マンションの利回りの相場や平均値を見てみましょう。

【築10年以上の中古マンション】
築10年程度経過しているマンションは、物件価格が安くなっているものの、家賃相場はあまり下がっていません。そのため、表面利回りは8%前後、実質利回りは5~6%が多いようです。

【築10年未満の中古マンション】
築10年未満の中古マンションは、物件価格は高いものの、家賃もすぐには下がることはありません。表面利回りは6~7%程度ですが、ランニングコストが抑えられるため実質利回りは4~5%が多いようです。

利回りは使い方次第でとっても便利!

通常、不動産投資では利回りは購入時が最も高く、時間がたつほどに下がります。中古マンション選びをするときは、とくに厳しく条件を課して、実質利回りを細かく計算することが成功のカギです。納得のいくラインを超えた物件なら、将来安心して保有することもできるでしょう。

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ライター紹介

by マネーの神様編集部

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ファイナンシャルプランナー、不動産投資家、起業家、トレーダー、ネットビジネス会社経営者、行政書士等が集まる、ちょっと不思議で多くの面白い情報が飛び交う編集部です。

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