1. TOP
  2. サラリーマン大家失敗の理由と、それでも挑戦したい人へのアドバイス

サラリーマン大家失敗の理由と、それでも挑戦したい人へのアドバイス

「サラリーマンでもアパートオーナーになれる!」そんなコマーシャルを最近多く見かけるようになりました。酒造が実家の大物俳優や、還暦にして元気いっぱいのアイドル歌手が盛んに宣伝しています。

近所を散歩すると、賃貸アパートやワンルームマンションが数多く建築されています。相続税強化に伴う節税対策も追い風となり、貸家建築戸数は順調に伸び続けています。

大企業への貸し出し減に悩む金融機関も、アパート・ワンルーム建築を後押ししています。貸家に関する不動産担保ローンは、住宅ローンより金利も高く、銀行にとっては旨みが大きいのです。日銀が発表している貸し出し統計によると、個人のアパート・マンション経営への融資残高は22兆円、融資対象者も35万名に達しています。

一方で、サラリーマンでアパート・ワンルーム経営に失敗し大きな損失を抱えたという話はよく聞きます。なぜサラリーマン大家は失敗するのか、今回はその理由をみなさんと検証します。同時に、失敗のリスクを承知の上でサラリーマン大家に挑戦しようという方に、ヒントになるアドバイスができればと考えています。

サラリーマン大家のメリットとデメリット-他に稼ぎがある


漫画「男おいどん」、ご記憶の方はかなりご年配だと思います。金なし・定職無しの情けない主人公大山昇太、彼が暮らす下宿屋を経営する老婆が良い味を出していました。松本零士さんの作品は、宇宙戦艦ヤマト・銀河鉄道999などが有名ですが、この漫画はあまり知られていません。

「めぞん一刻」は「一刻荘」に暮らす五代裕作と未亡人大家の音無響子との恋愛を描いた、高橋留美子さんの代表的なラブコメディーです。

こうした作品に登場する大家さんは、いわゆる専業大家です。アパートからの賃貸収入を、唯一または主たる糧として生活している大家さんです。

これに対してサラリーマン大家のメリットは、月々の給料や年2回のボーナスを稼いでいることです。アパート経営はあくまで副業収入で、ゼロになっても困りはしません。最悪マイナスになったとしても、月々の稼ぎから補てんできます(生活はもちろん苦しくなりますが)。

つまり副業収入は、より生活を豊かにしたり、老後の資金に回したりと、プラスオンに活かすことが出来るのです。

ただし、これがサラリーマン大家の唯一のメリットです。続いてデメリットについて考えてみます。


-資金・資産力に乏しい

専業大家の多くは、もともと自己所有の土地にアパート・マンションを構えています。地方では専業だけでなく、農家や倉庫業、飲食店などを兼業しているケースも少なくありません。つまりもともと土地を所有しているうえに、資金力も豊富なのです。

一方で、サラリーマン大家は、土地購入やアパート建築の資金調達からスタートしなければなりません。今は金融機関からの不動産担保ローンも借りやすくなっていますし、歴史的な低金利も追い風です。

だからといって、借りたお金は毎月返済しなければなりません。返済負担は、専業大家に対して大きなビハインドです。


-返済負担が足を引っ張る

アパート・マンション経営で、もくろみ通りに入居が埋まらないといったケースは日常茶飯事です。それでも返済負担が無い専業大家の場合、家賃から経費を差し引いた利益がプラスなら問題はありません。管理会社とじっくり相談して、入居率アップに向けた施策を打ちだすことができます。

サラリーマン大家の場合、アパート経営による利益を返済に回さなければならず、入居が思うように進まないと返済にも影響するのです。下手をすると、給料から返済に充てなければならない事態に陥りかねないのです。

リスク分散の面でも専業大家は有利です。専業大家は、広い土地に10-20室のアパートを建てるので、全室が埋まらないケースはまれです。複数の土地を所有するケースも多く、2-3か所にアパートを建てることで、入居率低下のリスクを分散できるのです。

サラリーマン大家の場合、投資がワンルームマンション一室だとすれば、その部屋が埋まらなければ収入はゼロです。ある程度軌道に乗って部屋が増えれば安定してきますが、それまでが大変なのです。


-情報収集能力の不足


アパート管理の仕事は多岐にわたります。家賃の徴収や滞納者への督促、電気・ガス。水道器具のメンテナンス、老朽か所の修繕、騒音やゴミ捨てなど居住者や近隣住民とのトラブルなどさまざまです。

こうした仕事を、多忙なサラリーマンがこなすのは不可能です。
最近の不動産管理会社は、こうした面倒な仕事を全て代行してくれます。

サラリーマン大家さんは、こうして現場から足が遠のきがちになるのです。

現場に足を運ぶことでの気付きは山ほどあります。ゴミ捨て場所ルールを守らない入居者がいる、駐車場で若者がたむろしている、共用部分の階段手すりが壊れたままで直されていない(管理会社もスルー)、契約にない外国人と一緒に暮らしている、こうした事象はすべて新規入居率や退去率に響いてきます。

周辺に若者に人気のコンパートメントハウス(ロフト付きやメゾネットタイプなど)が出来た、入居者が勤めている工場が閉鎖されるらしい、こうした情報も耳に入ってきます。


-専業大家は地元の利を活かす

歌舞伎や落語に出てくる大家さんは、店子の家族構成から抱えている悩みまですべてつかみ、子供が風邪を引いて寝込んでいたら玉子酒を作り、若い下宿生が恋愛で悩んでいたら一升瓶をもってやってきたりと、何くれとなく面倒を見てきました。だからこそ貸家経営がうまくいっていたのです。

現在では専業大家でもここまではやっていません。そうはいっても、家賃の催促やら、壊れた共有部分の確認など、何かと足を運び、異変を察知しているのです。

専業大家さんの多くは地元に根差しています。不動産管理会社とも昔から、下手をすると小学生のころから知り合いだったりします。そうすると、周辺のアパートの動向、行政の動き、近くに保育園ができるなど、役に立つ情報も自然と耳に入ってきます。加えて、地元の会合などにも顔をだし、地元の顔役たちと情報交換しているのです。

サラリーマン大家さんは、情報収集で不利な立場にあり、現場に出向かないために、情報不足に輪をかけてしまうのです。


-管理能力の不足

アパート経営には、法律知識や取引慣行に関する知識も欠かせません。不動産管理会社に任せておけるとしても、大家さん自身に知識が乏しければ、足元を見られてしまいます。

例えば、また市街化調整区域内に立地するアパートの場合、原則として増改築が認められません。それを知らずにアパートを購入してしまうような事態も、レアケースとは言い切れません。

専業大家さんの場合、以前から土地持ちだったこともあり、こうした知識に意外と詳しいのです。


アパート経営の落とし穴-フルローン


ちょっと前までは、担保の掛け目は8割、つまり購入代金の8割は借りることが出来るけれど、2割は自己資金をかき集めなければならない、そんな時代がずっと続いていました。

最近では、フルローンも認められるケースも増えています。しかし全額貸してくれたとしても、その分返済負担は重くなります。仮に5000万の物件をフルローンで購入、返済期間20年、変動利率2%とすると、毎年の返済額は約300万円です。

返済を続けていくには、アパート経営で毎年300万円以上の利益を生み続けなくてはなりません。利回りにして6%、これは相当きついハードルです。

変動の場合金利上昇リスクも抱えます。アメリカFRBの判断によっては、日本の金利も影響を受けます。仮に金利が3%に上昇すると、返済額は年336万円、利回り0.67%以上稼がないと返済できません。


-サブリース

不動産管理会社は、アパートオーナーが増えるたびに施工契約を結ぶことができ、銀行にも融資が紹介できます。一方で、サラリーマン大家にとっては、入居者が埋まるかどうかが不安です。

その不安を解消するために、不動産管理会社は家賃保証という餌をちらつかせます。つまり、一定額の保証額を不動産会社が家主に支払ってくれるのです。これがサブリース契約です。です。ただしこのサブリース契約、ずっと続くわけではなく、通常は2年で更新です。

そして2年たつと、今度は保証額の大幅切り下げを要求してきます。断れば契約を破棄すると迫ります。サラリーマン大家は自ら入居者を募集するノウハウもなく、泣く泣く保証額ダウンに同意するという訳です。

最近こうしたケースが増え、行政サイドも問題視しています。


-立地条件の悪さ

最近のアパート建築ブームのあおりを受け、交通の便が良い、駅から徒歩で5分以内である、人気エリアである、そういった立地にはもうすでにアパートができています。今売りに出されている物件は、駅から遠い(下手をするとバス便)など、難アリ物件がほとんどです。

悪いことに、アパートブームもそろそろ終わりと見透かし、不動産屋も金融機関も駆け込みセールに走っています。融資条件も緩いうえに、購入代金もかなり割安です。

そんないわくつき物件に、割安だからといって飛びついたら大変です。入居者は集まらずに資金を回収できず、k多と言って売るに売れず、塩漬けになりかねないのです。


最後に-それでもサラリーマン大家を目指すなら

サラリーマン大家は専業大家より明らかに不利であり、落とし穴も多いことはお分かりいただけたでしょう。
それでもサラリーマンを目指すという方に、成功のヒントを考えてみました。

1番目は、焦らずに機が熟するのを待つことです。アパート・マンションの供給量は確実に増えており、今後は空き室率の上昇が懸念されています。今後さらに状況が悪化して、投げ売り物件が出てくるのが勝負のタイミングかもしれません。

2番目は、自分の資産への想い入れです。面倒でも、休みの日には自分の所有物件に顔を出しましょう。そして気付いたことを管理代行会社にフィードバックするのです。会社の営業担当も、ろくに顔を出さないオーナーだとなめてかかり、下手をすると手を抜きます。逆に想い入れが強ければ、営業担当にも伝わるのです。

3番目は、ホワイトスペースを見つけることです。例えば、他のアパートオーナーが見向きもしない人たち、例えば高齢者や外国人に目を向けるのです。彼らは、不動産業者に門前払いを喰らい、困っているケースが多いのです。こうした人たちに住まいを提供することは、社会的にも意義が高いと思いませんか?


初心者でもマンションオーナーに!不動産投資の魅力を徹底解説

資産運用を少額から始めてみよう!ノウハウを簡単に解説!

人生の勝ち組とは何?負け組になりたくない人必見!


\ SNSでシェアしよう! /

マネーの神様 | 本物の投資家が教える 自分にあったお金を稼ぐ方法の注目記事を受け取ろう

この記事が気に入ったら
いいね!しよう

マネーの神様 | 本物の投資家が教える 自分にあったお金を稼ぐ方法の人気記事をお届けします。

  • 気に入ったらブックマーク! このエントリーをはてなブックマークに追加
  • フォローしよう!

ライター紹介

by マネーの神様編集部

by マネーの神様編集部

ファイナンシャルプランナー、不動産投資家、起業家、トレーダー、ネットビジネス会社経営者、行政書士等が集まる、ちょっと不思議で多くの面白い情報が飛び交う編集部です。

この人が書いた記事

  • お金持ちの考え方と行動の法則は何が違うのか?

  • 働かないでお金を生み出す!不労所得を簡単に稼ぐ方法を考える

  • 貯金ができないのはなぜ!?お金を貯めるのが難しい3つの理由

  • 小資本で起業する方法は?起業の仕方を学んで独立開業!

関連記事

  • 預金より有利な資産運用!貯蓄性のある保険4つ

  • これからは貯蓄より投資!投資信託の仕組みのわかりやすい解説

  • 固定金利で安心!住宅ローンのフラット35とは?

  • 個人投資家に不親切!投資信託分配金の仕組みをわかりやすく解説

  • 不動産投資信託で稼ごう!J-REITの仕組みをわかりやすく解説します

  • 初心者が資産運用で成功するためにやるべき5つの投資法