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初心者にもわかりやすい!不動産投資の始め方

どこで番号を聞いたのか、職場に、不動産投資会社の営業マンから週に一度ほど営業の電話がかかって来ます(ちなみに、数々の不倫報道で消えた、フェロモン振りまいてた元フリーアナウンサー、彼女もその手の投資会社社長夫人に収まったそうですよ)。

なんと私だけでなく、職場の社員に順ぐりで電話をかけているのです。多分どこかで名簿を手に入れたんですね。中には、「二度と電話してくるな!」と怒り出す同僚もおります。

考えてみれば、電話の向こうも同じしがないサラリーマン、飛び込みテレアポも好きでやっているわけではありません。同情心ではないですが、とりあえず不動産投資の話だけは聞いてあげました(「投資セミナーにもぜひご参加を」と懇願されましたが、恐ろしいので断りました)。

ただしその話は、どう聞いてもうまくいきそうな気がしません。筋は通っていますが、感情的にすっと入ってこない、腹落ちしないってやつですね。

理詰めの投資話のどこに違和感を覚えたのか、必勝法は本当にあるのか、今回はそんな視点も絡めながら、初心者が不動産投資を始めるコツについて考えてみました。


不動産投資の基本セオリー-インカムゲインが王道


まず不動産投資の手法は、家賃収入による安定収入確保(インカムゲイン)と、地価上昇による値上がり益(キャピタルゲイン)ねらいの2種類に大別されます。

後者はまさにギャンブルであり、金融機関も簡単には融資してくれません。現在の不動産市況から判断しても、有効な手法とはいえません。王道はやはり、アパートやワンルームマンション経営によるインカムゲインねらいです。


-目標利回りと空室率

不動産投資がうまく回っているか、判断の目安が利回りです。例えば、ワンルームマンションで1000万円を投資し、25年・金利2%フルローンを契約した場合で試算してみます。

A:年間返済額:51万円(利払い込み 返済総額1280万円)
B:ワンルームマンションの家賃が月々7.5万円×12か月=年間収入90万円
C:固定資産税・修繕費等の経費:30万円

利回り:(B-C)÷1000万円=6%
年間キャッシュイン:B-C-A=9万円

つまり、利回り6%なら、いくらかのキャッシュが毎年入ってきます。仮に利回りが5.1%を切ると、毎年キャッシュアウトが発生します。

空室率のコントロールも重要です。例えば10室のワンルームマンションを所有している場合、常に9室が埋まっている状態を目指すなら、空室率は10%です。

家賃を上げれば利回りを高くできそうですが、空室率が上がってしまう可能性も高いので、家賃設定は周辺の相場も考慮した上での調整が欠かせないのです。


-最初は失敗が許されない

10%、あるいは15%といった高利回りを狙っていきたいところですが、不動産投資の場合、最初は失敗が許されません。

不動産投資の最大のデメリットは、リスク分散が難しいことです。ワンルームマンションでも数百万円、分散投資しようと思ったら億単位の資金が必要です。

空室率を考慮して家賃を設定すると言いましたが、それはワンルームを10室20室も抱えている場合です。ワンルームマンションを一部屋しか所有していなければ、空室率は100%か0%のいずれかです。多少の低利回りには目をつぶってでも、最初は家賃を低めに設定して、借り手が見つかることを優先します。

ローンによる借り入れは、返済に無理がない範囲にとどめましょう。家賃が入ってこない最悪のケースでも、月々の給料・賞与の中から捻出できる返済金額が理想です。


-物件選びのセオリー


最初の不動産投資に当たっては、利回りうんぬんよりも、空室のリスクを避け、かつ、返済負担を抑えるために、守るべき物件選びの鉄則が3つあります。

中古物件を選び極力投資額を抑えること
新築マンションは価格にプレミアムがオンされているので、その後の値下りリスクも大きくなります。当然投資額が大きくなり返済負担は重く、利回りも悪化します。

ただし、中古マンションでも古すぎる物件は禁物です、耐震基準が強化された昭和58年以降に建築がされた(建築確認申請がなされた)物件を選びます。

ファミリータイプは避ける
ファミリータイプを避ける理由は、なんといっても賃貸需要の低さです。単身者向けのワンルームタイプの場合、大学入学や就職などの節目で大きな需要が見込めます。気に入ったエリアにめぼしい物件が見つかれば、気軽に引っ越すタイプも多いでしょう。

家族もちとなると、一旦暮らし始めた住まいを簡単には離れません。子供の学区が変わってしまう問題、新しい土地でコミュニティーに入り込む大変さなど、転居に伴うわずらわしさが足を引っ張ります。

また、ファミリータイプだと2LDKといった間取りが必要です。ワンルームに比べて床面積は2倍以上、投資額も倍近くかかるケースも稀ではありません。といっても倍の家賃を設定できるわけではなく、利回りは悪化します。

最初に投資する物件は単身向けのワンルームタイプに的を絞り、ある程度軌道に乗ってきた時点でファミリータイプにも手を広げるのが投資の鉄則です。

利便性が良い立地を選ぶ
賃貸需要は、東京都区内でなおかつ駅に近い物件に人気が集中します。チラシなどの広告を打てば、すぐに入居者が見つかります。空室リスクを抑えるにはこうした物件を選ぶのが無難です。

当然、こうした物件は値が張ります。面積から単純に考えて、駅から徒歩5分の物件数は、15分以内の1/9しかありません。当然人気が集中しますが、空室リスク回避のためにも、ここは多少の利回り低下に目をつぶってでも、利便性が良い立地を選びましょう。


-鉄則はあくまで正攻法

もう一点、最初の不動産投資でアパートの10室1棟買いという方は少ないと思いますが、建物や給排水など共益設備のメンテナンスの負荷、近隣の手ごわい競争相手登場による全滅の可能性を考えると、避けるのが無難です。せっかく10室投資できる投資できる資金があるなら、立地も分散することをおすすめします。

と、ここまでご説明した鉄則は、あくまで「大多数が正しいと考える正攻法」です。投資の極意は、人の裏をかくことにこそあるのです。

映画『マネー・ショート』では、アメリカは空前の住宅バブルに湧き、地価上昇を疑わない中で、主人公は出資者にも愛想をつかされながらサブプライムローンの崩壊を信ます。孤軍奮闘で空売り(ショートポジション)を仕掛けたのです。その結末は、みなさんのご創造の通りです。

空売りを仕掛けろと言っているわけではありません。他人とは違う着想に基づき勝負をかけるところに、投資の醍醐味があると思いませんか?


投資に必勝法はあるのか-過去の成功事例やトレンドではなく未来図を


さて、投資会社の営業マンのセールストークですが、実に筋が通っているのです。

「不動産投資でこれだけ成功事例が出ています」
「過去から現在のトレンドもフォローの風が吹いています」

多少誇張はあるにせよ、あながち嘘やでたらめではないというのが、長年の経験からの実感です。問題は、成功事例もフォローの風も、すべて今までの話だという点です。

営業マンの話はすべて古新聞です。もちろん今までのトレンドはトレンドとして、それではこの先どうなっていくのかが大事なのです。

そして、営業マン自身が未来に対してどんな展望を持っているのか、ポイントはそこにある筈です。未来の話ですから正解はありませんが、自分なりの予測をいかに組み立て、見込み客を引き込むのが彼らの仕事ではないでしょうか。残念ながらそうした予測を聞くことはできませんでした。


-みんなが知っている必勝法は必勝法ではない

雑誌などによく「競馬必勝法」が載っています。もっともらしい法則が書いてありますが、正しいかどうかは別として、たとえ正しいにしても、雑誌に載って衆人の目に触れた時点ですでに必勝法ではないのです。

例えば、「前のレースで5、6着で負けた馬は、次のレースで人気を落とすが、2着以内の確率が大きい。だからその馬の馬券を買う」が必勝法だとします。

その必勝法がネットや紙媒体で広く知れ渡れば、「みんながその馬券を買い、人気は落ちない」との結果を招きます。つまり、その時点で競馬必勝法は成り立たないのです。

不動産投資も同じです。「安い掘り出し物の優良物件を見つけ出し、値上がりを狙うか、賃貸で高収益を稼ぎ出す」のが必勝法のセオリーです。ところが、「安い掘り出し物の優良物件」にみんなが殺到すれば価格は上がり、掘り出し物ではなくなってしまいます。


-世間が注目していないうちに投資する


投資の世界でも同じです。株式の世界では「注目銘柄」と新聞やネット等で囃された時点で、その株はもう注目すべき銘柄ではありません。

では不動産投資の必勝法とは何でしょうか?これから賃貸需要が旺盛になりそうなエリアの賃貸物件を、割安なうちに仕入れておけば、空室率も抑えられ、高い利回りも期待できます。あとから競争相手が入ってきても、先行して稼いでいれば、体力勝負(家賃競争)も可能です。

ポイントは、いかに割安物件をみつける目を養うかにあり、そのために、さまざまな視点で将来を予測する力が必要なのです。


最後に-相続税対策と低金利が貸家ブームに火をつけた

2015年の相続税強化もあり、アパートや賃貸マンションの建築は増加傾向にあり、2016年は40万件をこえる勢いです。これは新築住宅の戸数の5割近くに達します。

2015年の相続税強化を受け、多くの資産家が相続税節税を目的として、アパート・賃貸マンション建築に走っています。その方が土地の評価額を減額し、相続税を節税できるのです。

投資資金も今ならグッと借りやすくなっています。法人向けの貸し出し需要が細る中で、都銀・地銀・信用金庫といったありとあらゆる金融機関が、先を争って不動産担保融資に走っています。一定の年収がある、定職に就いているなど一定の条件を満たせば、低金利でのフルローン(頭金なし)も不可能ではありません。

貸家建築は三大都市圏(首都圏・中京圏・近畿圏)だけではなく、宮城・福岡・北海道といった各地方の中核エリアにも拡がっています。

こうした中で、不動産投資の鉄則も崩れ始めています。

みんながみんな鉄則を守るので、投資物件は都区内・駅近のワンルームタイプに人気が集中してきました。まだ利回りや空室率は顕著に悪化していませんが、供給過剰の影響が現われるのはこれからだといわれています。

では、これからの不動産投資の戦略は何でしょうか?市況が崩れて安く売りだされたワンルームタイプを買い集めるなど、自分なりの予測でプランを立てるのも、不動産投資の楽しみの一つです。


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ライター紹介

by マネーの神様編集部

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ファイナンシャルプランナー、不動産投資家、起業家、トレーダー、ネットビジネス会社経営者、行政書士等が集まる、ちょっと不思議で多くの面白い情報が飛び交う編集部です。

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