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中古マンションは得か損か?メリット・デメリットと費用を徹底捜査!

2017/04/28 住宅ローン 家計・節約
この記事は約 9 分で読めます。

通勤の帰り道に、駅にマンション情報誌が置いてありました(最近は、こうした情報誌は無料なんですね、いい時代です)。ふと目を向けると「特集 中古マンションVS新築マンション」の文字が。ついつい手に取って電車で熟読です。

巻頭特集を読んでみると、
〇新築に比べて中古はそれほど安い訳ではない
〇中古マンションは余計な費用が掛かる
〇中古マンションは将来の修繕が心配
その特集の後、延々と新築マンションの広告が続きます。

「あー、また手に取っちまった」と後悔しきり、中古マンションはそんなに損なのでしょうか?
メリット・デメリットは何なのでしょうか?新築マンションと違って、どんな費用が掛かるのでしょうか。

今回は中古マンションについて、価格だけでなく、気に入った立地を選べるか、好みの住まいづくりが実現できるかといった視点から考察してみます。


価格-同条件での新築・中古価格対比は難しい


今、人気が高い都内港区・渋谷区・中央区等では、同じ駅から5分以内のマンションでも、中古の方が価格の高い逆転現象も増えてきます。

人気エリアでは、その中でも立地条件の良いところからマンションが建築されます。つまり同じエリアのように見えても、中古マンションの方が「プレミアムエリア」に立地しているので、価格が高かったりするのです。

このように、立地や施工が全く同じ条件の物件というのが存在しない以上、新築マンション、中古マンション価格比較は容易ではありません。

逆にデータをうまく張り合わせれば、自分に都合のよいストーリーを組むこともでき、実際そうしたネット記事もみかけます。


-新築・中古の価格差は地価によって異なる

一般的には、専有面積や仕様が同じなら、都心より郊外、郊外より地方、駅近より徒歩20分といったように、立地が悪くなるほど価格対比(中古マンションの価格/新築マンションの価格)は大きくなります。

それに、腕時計や宝飾品ほどではありませんが、新築には「新品としてのプレミアム」も乗っかりますので、余計に中古マンションの割安感が際立ちます。

立地の良いマンションの場合、価格に占める土地の値段の割合が当然高くなります。そうなると、中古/新築の価格対比は当然小さくなります。
つまり、中古と新築の価格差は、損か得かというよりも、使用年数による建物の値打ち下落が反映されているのです。


-新築・中古のどちらを選ぶかは価値観の差

中古マンションは年数がたっているので、当然内装や、システムキッチン、浴室・トイレなど年季が入っています。それに比べて新築は、何もかも新品です。

加えて、築年数が15年以上の物件の場合、床暖房・24時間換気システム・宅配ボックス・ディスポーザー・24時間ゴミ出し可能・食器洗浄乾燥機等が備え付けられていなかったりもします。対して新築マンションでは、中低価格帯マンションでも当たり前のように、これらの設備・仕様の多くが標準またはオプションで用意されているのです。

ただし、同じ予算で考えた場合、中古マンションならより立地の良い場所を選べます。キッチンの古さなどは我慢して、便利な(または自分が気に入る)場所に住むか、それとも立地の悪さには目をつぶって、何もかもピカピカの住まいを選ぶか、それは価値観の差です。

とくに、(私も含めて)専業主婦の場合、そこにいる時間が長いせいもあり、どうしても「他人が使い古した住まい」に、理屈抜きで抵抗を感じてしまうのです。


-中古マンションはプラスで費用がかかる


中古マンションは、付随でかかる費用が多いので、購入価格だけで判断すると「こんなはずでは」となりかねません。

例えば、仲介手数料は物件価格の3%ほどかかります(取引価格200万円以下は5%、200万円超400万円以下は4%)。新築マンションは、販売業者が建築主である場合が多いので、一般的には仲介手数料がかかりません。

また不動産取得税も、住宅の場合、固定資産税評価額(購入金額の7割前後)の3%前後かかります。ただし、新築マンションは優遇措置を受けることができ、購入金額によってはゼロになるケースも多いのです。


立地-中古マンションは選択肢が豊富

1年間に分譲されるマンションの数は限られており、その中から選ぶ以外に術はありません。自分が暮らしたいエリアには分譲予定が無いケースも稀ではありません。一方で、中古マンションは選択肢が豊富です。

特に人気エリアでは、これから分譲されるマンションは、よほどの出物(企業の社員寮跡地が売りに出された等)でもない限り、低地に建っている、近くに物流センターにトラックが頻繁に出入りするなど、やや訳ありの物件が多いのも確かです。


住まいづくり-中古マンションのリノベーションで理想の住まいを

築年数の経過している中古マンションをリノベーションするのも選択肢の一つです。リノベーションのメリットは、思い思いの住まいの実現です。

リフォームとリノベーションの違いはあいまいですが、リフォームは一般的には古くなった内装・設備などの復旧を意味します。一方でリノベーションは、復旧だけでなく、新築以上の住まいづくりをめざします。キッチンにこだわるなら、一点豪華主義にすることも可能です。

新築マンションだってカタログから選べるよと思うでしょうが、実は融通があまり利かないのです。


-新築マンションの住まいづくりは楽ちん


最近の分譲マンションには、何もかも用意されています。壁材・天井などの躯体部分はもちろん、システムキッチン、床暖房システム、給湯システム、バスユニット、トイレまで、本当に親切です。

オプション会と称して、カーテン、エアコン、備付食器棚、ちょっと豪華な水回り金具、収納家具まで提供してくれます。

本来なら、自分であちこちの家具屋さん電気屋さんを探し回り、レイアウトや仕様を打ち合わせし、工事の日程を調整する、そうした手間が一切省け、マンションの引き渡しの時にはすべて出来上がっています。楽ちんですね。

ただし、新築マンションで用意してくれるこうした標準装備品やオプションは、品質・納期面では問題が少ない(業者は出入り禁止が怖いので仕事はきっちりやります)一方で、一般的には間にデベロッパーが嚙んでいるので割高です。そして品ぞろえが少なくて画一的です。

エアコンなどの電化製品も、その年のモデルでなく、型落ち品が中心です。その方が大量に仕入れることができ、ディスカウントも利くからです。


-デベロッパーはマンションの早期完成を優先する

システムキッチン一つとっても、家具ショップに行けば。国内外のメーカーから、さまざまなタイプが用意されています。ところが多くの新築マンションでは限られた「標準品」から選ばざるを得ないのが現状です。

マンションの販売業者にしてみれば、マンション完成納品による工事資金回収のためにも、施工の効率性を最優先で考えます。装備品は極力は同じ規格の方が都合が良いのです。特にシステムキッチンの施工は、同時期の床下配管や配線工事にも影響を与えます。システムキッチン施工が終わらないとクロス張りもできず、工事の遅れにつながりかねません。最近は人手も集まりにくいのです。

そうしたこともあり、システムキッチンなどは、「標準品」から選ぶことをルールとしているマンションも多いのです。「マンションのお客様品質維持のため」とのたまいますが、本音はバラバラの仕様で備え付けられると工事業者が困るからです。そうして選ばれた「標準品」は、担当者のセンスにもよりますが、無難な、悪く言えばありきたりで没個性的なメニューが多いのも事実です。

それでも、内装やインテリアにあまりこだわらない、または正直自分のセンスに自信がない、仕事が忙しくて手間をかけてる時間もない場合には新築マンションのシステムは非常に便利です。一方で、自分なりのレイアウトや部屋づくりを目指す方には、物足りないかもしれません。


-中国の新築マンションはスケルトン分譲


このように、日本の場合は、完璧な状態で引き渡すのが一般的ですが、世界のどこでもスタンダードという訳ではありません。対極はスケルトン分譲です。スケルトンとは、ラテン語で人間や動物の骨格を意味し、転じて鉄骨だけなど骨組みだけの構造物をそう呼びます。

スケルトン分譲とは、マンションをコンクリート打ちっぱなしの状態で顧客に引き渡す分譲方法です。内装部分(インフィル)は購入した人が施工業者を手配します。自分で好きなように部屋づくりができる一方で、時間と手間が必要です。

お隣の中国では、スケルトン分譲が一般的ですが、日本の場合は一般的ではありません。日本では、スケルトンのままではローンがネックとなる、建築基準法に引っかかり、登記も難しいなどの問題があるようです。

加えて中国人は、他人との違いにこだわる「個性重視」の意識が根強く、横並び意識の強い日本とは文化が違います。

また、中国の場合は内装業界が盛んで独立性も保っており、業者がデベロッパーに首根っこを押さえこまれている日本とはかなり事情が違います。
そんな中国では、余計な内装が備え付けられたマンションに対して、みんなお節介と感じるようです。

スケルトン分譲は、後になって内装の施工に不具合が出ることも多いらしく、必ずしも良いことばかりではありません。それでも、何もかもお仕着せの日本の新築マンションにない魅力を放っています。


最後に-住まいや立地にこだわるか 時間や手間を優先するか

中古マンションのメリット・デメリットについて、いくつかの視点から検証してきました。

確かに、さまざまな立地の中からベストチョイスの物件を選び、リノベーションで自分のこだわりを形にする、といった面では中古マンションに分があるようにも感じます。

ただし、多くの購入希望者は、はただでさえ多忙な日々の中で、マンション探しに精を出しているのです。

新築マンションでも、住宅情報誌を眺めて注文するわけではありません。せっかくの休日を割いて、現地の説明会に出向き、最寄りの法務局で公図をもらって地形を調べ、近くの病院や小学校を回るのです。探すエリアが自宅より離れていたら、なおさら面倒です。

マンション購入が決まれば、住宅ローンを組んで、引っ越し・天候の手続き、確定申告、登記などやることはいっぱいです。

その上さらに、リノベーションとなると相当のエネルギーと想いが必要です。それでも、自分が目指す住まいにこだわるなら、中古マンションは正しい選択肢です。


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ライター紹介

小野みさ代

小野みさ代

株式会社One's Brain 代表
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