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住宅ローンの借り換えメリットとデメリット。借り換えの基準とは?

毎月の支払いを削減したいときは「住宅ローン」の借り換えがおすすめです。借り換えのメリットと言えばローンの総返済額を減らせること。現在は低金利時代と言われているので、数百万円単位の節約効果となることもあります。ただ、やみくもに行ってしまうとデメリットになるケースも。効果的な住宅ローンの借り換え基準と計算方法をチェックしてみましょう。


住宅ローンの借り換えメリット


住宅ローンの借り換えとは、現在お金を借りている銀行から別の銀行に借入れ先を変えることです。住宅ローンを借り換えると次のようなメリットがあります。


返済額を減らせる

住宅ローン借り換えの大きなメリットは、借金の総返済額を減らして毎月の支払いを減額できるという点にあります。

例えば、現在、

・ローン残高 20,723,438円
・金利 1.5%
・返済年数 20年
・月額返済額 10万円
・総返済額 2,399万円

以上の条件で契約しているとします。

金利が0.447%に引き下がることで、総返済額が2,399万円から2,228万円(諸費用込み)に減額します。すると、毎月の支払いは90,280円になるので、1カ月あたり9,719円、総額171万円のメリットが出ることになります。
(参考サイト:http://isolf.com/hikakuhyo2/simu/1016-nensyushindan-karikae)

金利が約1%引き下がることで171万円も節約ができると、それだけ家計に余裕が生まれます。浮いた金額を貯金に回す、子どもの教育費用にする、旅行など家族の娯楽費として活用するなど、生活にゆとりを与えられます。


金利タイプを変えられる

住宅ローンを借り換えることで金利タイプも合わせて変更できます。

金利タイプは、

・変動金利
・一定期間固定金利
・全期間固定金利

などが選べます。

将来的に金利が上がることを見越して変動金利から固定金利に換えたい、金利が高いときに固定金利で借り入れをしていたので金利の低い変動金利に換えたいなど、自分のニーズに合わせて切り換えを行うと良いでしょう。

金利タイプは銀行によって特性があります。変動金利に強い銀行や固定金利に強い銀行など、その特性を見比べながら借り換え先を決めることも重要です。


特典がつく

住宅ローンの借り換えは返済額の削減以外にもメリットがあります。

住宅ローンは一般的に借主が死亡した場合、ローン返済が免除になる団体信用生命保険に加入できます。住信SBIネット銀行などではこの保障に加えて、がんや急性心筋梗塞、脳卒中などの8疾病保障にも無料で加入できます。

さらに、イオン銀行ではイオングループで買い物をすると、毎日5%OFFになる限定特典もついています。

万が一の際の保障が充実している、家計の節約につながるなどの特典は、住宅ローン借り換え時にメリットとなります。本来の目的はローンの総支払額を削減することなので特典だけで選んではいけませんが、A銀行とB銀行を比べたときに借り換えメリットがほとんど変わらないのであれば、有効特典がついている方を選んでみてください。


住宅ローンの借り換えデメリット


借り換えることで毎月の支払いが安くなるならば、すぐにでも借り換えたいという方もいることでしょう。ただ、メリットばかりではなく、デメリットもあります。


諸費用がかかる

住宅ローンの借り換えには緒費用がかかります。諸費用は銀行によって金額が異なり、50万円~100万円くらいが必要になります。

【諸費用の内訳】
契約書貼付印紙税:借入金1,000万円以上 2万円 / 借入金5,000万円以上 6万円
保証料:借入額や返済期間、銀行によって異なる
事務手数料:3万円~10万円もしくは借入額の1%~2%
繰り上げ返済手数料:0円~10万円
抵当権設定費用:借入額の0.1%~0.4%
抵当権抹消費用:不動産1件あたり1,000円
司法書士への報酬:15万円くらい

住宅ローンの借り換え時には登記費用などが再び必要になります。諸費用が多く必要な場合は、借り換えを行ってもメリットが出ないケースもあります。金利が下がっても諸費用と合わせると総返済額がほとんど変わらない、反対に増えてしまうという場合ではデメリットとなります。

また、保証料についてですが、新規でローンを組んだときに金利上乗せタイプを選んだ、一括前払いタイプにした場合は借り換え時にいくらか返金されることもあります。ただ、銀行によって計算方法が異なるので、希望の金額が戻ってこないこともあると知っておきましょう。


手間がかかる

住宅ローンの借り換えにはそれだけ手間もかかります。借り換え時も新規借り入れのときと同じような手順を行うので、書類を準備して銀行に受け渡すなどを行い契約します。

銀行に足を運んで書類のやり取りをすることもあるため、借り換えが完了するまではいくらか労力がかかるというデメリットがあります。

【借り換え時の手順】
1. 借り換え先を選ぶ(各銀行の住宅ローンを比較)
2. 申し込みを行い書類に記入を行う
3. 現在の借入れ先に連絡を入れる
4. 必要書類を揃えて手続きを行う(市役所に行くなど)
5. 借入れ先を移行する

借り換え手続きにかかる期間は1カ月~2カ月くらいになります。借り換え先が決まり、申し込みをすると審査が始まります。一般的に審査は10日前後かかります。審査に通ると借入先を切り換えるために銀行とやり取りを行います。

借り換え時期に大型連休があると手続きの期間が長くなる場合があります。手続き期間が長引くと、公的書類の有効期限が切れてしまい再発行しなければならないと言ったケースもあるので注意が必要です。


住宅ローン借り換え基準


住宅ローンの借り換えは、デメリットよりもメリットが大きい場合に実行します。借り換えメリットの基準は次のように計算をしてみましょう。

「借り換えによる軽減額-借り換え諸費用-借り換えの手間=借り換えメリット」

借り換えによる軽減額は「借り換え前の総返済額-借り換え後の総返済額」になります。借り換え前の総返済額は、現在ローンを組んでいる銀行から発行された返済予定表などで確認できます。借り換え後の総返済額は各銀行の住宅ローンシミュレーションなどで調べてみると良いでしょう。

借り換え諸費用は銀行によって異なります。実際に費用がいくら必要になるかは、現在の借入れ先と融資を検討している銀行に問い合わせてみてください。

借り換えの手間は自分の時間給で考えます。仮に時給1,000円、借り換えにかかる時間10時間とすると、手間代は1万円となります。実際に借り換えを行う場合、時間的コストは10時間くらいになります。ただ、手続き期間は1カ月~2カ月前後なので、トータルの労力を考えて費用を決めてみてください。

以下の例で考えると、

ローン残高 20,723,438円
返済年数 20年

【借り換え前】
金利 1.5%
総返済額 2,399万円

【借り換え後】
金利 0.447%
総返済額 2,167万円
諸費用 61万円
手間代 3万円

軽減額232万円-諸費用61万円-手間3万円=メリット168万円

借り換えメリットは168万円となるので、この場合はデメリットよりもメリットが大きいと言えます。将来的に100万円以上もの節約効果があるのならば、迷わず借り換えをおすすめします。

資金が少なく諸費用の支払いを懸念している場合は、手数料等を住宅ローンに組み込む方法もあります。資金不足でも借り換えは可能なので、メリットを感じられるときはぜひ挑戦してみてください。


借り換えの目安

住宅ローンの借り換え時の目安は、

・1,000万円以上の住宅ローンが残っている場合
・返済期間が残り10年以上ある場合
・借り換え時の金利差が1%以上ある場合

以上の3つになり、この条件にあてはまる場合は借り換えをすることでメリットが出やすいと言えます。

例を挙げると、ローン残高2,500万円、返済期間20の場合、金利1.5%から金利0.477%に借り換えると210万円の減額となります。

一方、ローン残高2,500万円、返済期間20の場合で、金利1.0%から金利0.477%に借り換えると減額は46万円となります。

また、ローン残高900万円、返済期間10年の場合、金利1.5%から金利0.477%に借り換えると12万円の減額となります。

この結果を見ると、金利の差が1%に満たない場合や返済期間が短く残高が少ない場合はメリットが出にくいことがわかります。そのため、住宅ローンを借り換えるタイミングは、上記の3つの条件を満たしており、かつ、借り換え減額高と諸費用等を計算してメリットが出たときに実行してみましょう。


住宅ローンの借り換え前の注意ポイント


借り換えを考える前に必ず行っておきたいことがあります。それは、現在借入をしている銀行へ「金利引き下げ」を相談してみることです。

住宅ローンの借り換えには手間や諸費用がかかります。目的は毎月の支払いを下げる、総返済額を削減させることです。そのため、返済額が下がるのであれば、他銀行に乗り換える必要はないのです。

手間や費用を考えると借り換えを行うよりも、現銀行に交渉して金利を引き下げてもらった方がスムーズです。また、抵当権設定費用なども掛からないので、諸費用を抑えられるという面でもメリットが大きくなります。

金利の引き下げ交渉にはいくつか条件があります。

・借入時から大幅に収入が減っていないこと
・過去に支払いの滞納がないこと
・源泉徴収票の提出(2年分など)

これらの審査基準を満たすことで金利を引き下げてもらえる場合があります。金利引き下げは一般的に公表されていないので、まずは電話などで問い合わせてみると良いでしょう。


住宅ローン借り換えで支払いを削減

住宅ローンの借り換えを行うと毎月の支払いを削減できます。住宅ローンは家計の中でもウエイトの大きい支払い項目なので、月の支払いを1万円でも減額できるとメリットを感じられます。

ただ、手続きに時間を取られてしまう、諸費用がかかるなどのデメリットもあります。そのため、借り換えを検討するときはトータルコストを計算しながら行っていきましょう。

近年は低金利が続いているため、2~3%以上の金利で住宅を購入している家庭は借り換えのチャンスです。残高1,000万円以上、金利3%以上で現在支払いを行っているという方は約200万円~300万円の節約になることもあります。まずは、ご家庭の住宅ローンの返済書類を見ながら、借り換え基準にあてはまるかチェックしてみてください。


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ライター紹介

小野みさ代

小野みさ代

株式会社One's Brain 代表
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