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不動産投資はタイミングが命!始める時期はいつ?

馬好きの北島三郎さん、なんと競走馬を延べ170頭以上所有してきたそうです。そのサブちゃんの持ち馬キタサンブラックが春の天皇賞を制しました。騎乗は武豊、サトノダイヤモンドを振り切り、見事の完勝です。

配当はどうでしょう?かなりの人気が先行し、単勝人気は2.2倍でした。1万円賭けても2.2万円にしかなりません。
キタサンブラックはすでにG1競争を4勝、注目度は高かったのです。

ちなみにその前々週の桜花賞、勝ち馬はレーヌミノル、あまり注目を浴びていなかったこともあり、単勝人気はなんと40.1倍でした。1万円かけていればなんと40万円に化けていたのです。

もちろんギャンブルと投資を一緒にするつもりはありません。ただし、注目を浴びていないうちに目を付ければ、大きな利益を得られる点では同じです。

賃貸物件・リース物件の不動産も、だれも目を向けない物件なら安値で仕込むことも可能です。そうした要素も頭の片隅に入れ、不動産を始める時期・タイミングを考えてみましょう。


誰も目をつけないうちに仕込んでおく


(地方都市に目を向ける)
3年以上前の話ですが、地方の格安貸家物件(築20年前後)を300万円前後で入手できる時期がありました。家賃は5万円前後が相場です。

アパートといえば、駅近・都心・築浅が優良物件の王道です。なぜかといえば交通のアクセスが便利で、働く場所も多く、地方から人が集まるから賃貸需要が高いのです。もともと持ち家比率が高く、賃貸需要が低い地方のそんなボロ貸家になど鼻もひっかけません。しかも最近は人口減少が続いています。

ところがそこに目を付けた投資家はいたのです。県庁所在地ではないものの、昔からの市街地が広がる比較的規模の大きい地方都市がねらい目です。みなさんも多分名前ぐらいは知っているでしょうが、三大都市圏(首都圏、中京圏、近畿圏)のエリアではありません。

(ポイントは工業団地)
ポイントは、近くに工業団地があるかどうかです。工場や物流センターがあれば、そこに働く人たちのための一定の需要があります。派遣業者や請負業者が貸家一棟を借り、3-4名を集団で住まわせることも少なくありません。

こうした貸家周辺には目立った競争相手も少ないので、安定して借り手を確保できます。そうすれば年間賃貸収入は月額5万円×12月=60万円、経費を差し引いても45万円の収益は確保できます。驚異の収益率15%、7年で投資を回収できます。

今ではアパート建築ブームが地方にまで波及しており、すでにこの手は使えなくなりましたが、証券会社や大手不動産会社の若手・中堅社員が、副業でかなりの利益を手にしたという話を聞きます。本当においしい話は顧客に回さないんですね、少しあきれてしまいますが、世の中そんなもんです。


仕込みとは

不動産投資での成功は、始める時期によって大きく左右される、言い換えれば「仕込み」が全てです。

新人芸者さんがお座敷に上がる前に作法を教え込むことも「仕込み」と言います。飲食店で、お肉をたれに漬け込んでおいたり、数日前から食材をマリネしたりするのも「仕込み」です。刀を内部に装着した杖のことを「仕込み杖」と呼んだりします。

仕込みは、もともと日本酒を醸造する一番初めの工程、醪(もろみ)を作る作業です。樽の中へ酒母へ麹と蒸した米を混ぜ合わせるわけですが、タイミングを少しでも間違えると美味しい日本酒はできません。しかもタイミングはいつも同じではありません。その日の気温や湿度、原料の状態によっても微妙に異なります。

不動産投資も同じです。賃貸収入の原料となる不動産を購入する、つまり仕込む時期を的確に判断しなければなりません。そのために、購入物件の周辺環境(アクセス・賃貸需要・競合の存在など)だけでなく、不動産市況をウオッチしておくことが欠かせないのです。


仕込む時期を見極める-競争相手は多いのか


物の値段は、需要と供給によって決まります。野菜が豊作の時も、魚が豊漁の時も、普通は値段が下がります。不動産の賃貸収入も同じです。供給量が増えれば、当然家賃相場も下がります。下がるだけならいいですが、空き室が出る可能性が高くなります。そうなると、賃貸収入はゼロです。

供給量は賃貸物件の着工件数によってわかります。国土交通省は、毎月の住宅着工統計を翌月末に発表しています。

発表時には記者発表資料もリリースします。ちなみに2016年では「持ち家・マンションも増えているが、貸家の増加が着工件数を押し上げている。ちなみに貸家は14か月連続の増加」と報告しています。

地域別の状況もわかります。貸家に限って言えば、三大都市圏だけでなくその他の地域でも着工件数は増加傾向が収まっていません。とくに徳島・長野・福島・富山といった県では3割以上の伸びを示すなど、地方にもアパート建築ブームが広がっていることも掴めます。


-金融機関は貸家業へ融資してくれるか

賃貸物件をポケットマネーで買える人はごく少数です。土地購入から不動産投資を始める投資家はもちろん、もともとの土地にアパートを建てる投資家も、不動産を担保に銀行から融資を受けるのが一般的です。

借入で不動産投資するつもりなら、金融機関の貸家業向け融資残高をウオッチするのが欠かせません。

この融資残高が膨らんでいるということは、不動産投資に黄色信号がともっていることを意味します。例えば金利です。融資残高が増えると、いずれ金利は上昇局面に移ります。金利が上がるだけならまだ何とかしのげますが、融資の審査が厳しくなる、一旦融資を受けることができても長期では借りられない、などの事態が想定されます。

日銀は、貸出先別の融資残高状況を四半期(3か月)ベースで公表しています。この統計を見ると、賃貸物件向けの融資残高の状況がわかります。

ちなみに2016年12月末の融資残高は22兆円強、2015年に入ってから8四半期連続で増加を続けています。


-空き室率は時系列で捉えろ

不動産販売業者が「このアパートは一棟買いで利回り10%です」というときの利回り10%は、アパート全室が埋まることを前提としています。

空き室率は不動産調査会社タスが地域別に公表しています。ちなみに過去2年間の時系列を見ると、関東1都3県では東京都だけがダントツで低く、神奈川・埼玉・千葉はもともと空き室率が高い上に、ここのところ上昇しています。

この他、中京圏・近畿圏や福岡県・静岡県のような三大都市圏外の空き室率も公表されています。ちなみに静岡の空き室率は、三大都市圏や福岡県に比べダントツに高くなっています。

この他、建物構造別の空き室率も公表されており、木造・軽量鉄骨の貸家は、RC・SRC造りの貸家に比べ空き室率が倍以上になっています。

ただし、「空き室率が低い東京に投資すべき」「空き室率が高い軽量鉄骨物件は避けるべき」ということではありません。不動産投資のタイミングを見極めるには、例えば「千葉県の木造物件は空き室率が上昇しているか」といった視点で活用します。


-将来を予測する


統計データは役に立ちますがあくまで過去の出来事です。この先どうなるかまではわかりません。投資に必要なのは予測です。

アパートを売り込む不動産会社の営業マンは「今このエリアは賃貸物件がすぐ埋まってます」とプッシュしますが、大切なのは「今」ではなく「将来」なのです。

「なぜ貸家物件が増えているのか」「なぜ融資条件は緩いのか」といった数字の裏にある背景をつかみ、今後どうなっていくかを予測するのです。

(なぜ貸家物件は増えているのか)
まず大家さんの立場から言えば、相続税法の強化が大きく影響しています。平成26年度の税制改正で、相続税の非課税限度額が今までの6割に引き下げられました。とくに土地を駐車場や空き地にしていたような資産家は慌てます。そこで、賃貸物件を建てれば節税につながることを利用してアパート建築に走ったのです。

不動産業者にも事情があります。三大都市圏や地方中心圏(札幌・仙台・広島・福岡)の住宅地価格の上昇は止まりません。その一方で給料は上がらないので、みんな住宅購入を手控え、その結果持ち家の着工件数は前年割れを起こしました。困った不動産業者は、今やアパートブームに望みを託しています。

(なぜ融資条件は緩いのか)
最近の大企業は、グローバル競争を生き残るためにすっかりスリム化し、銀行からお金を借りてくれません。借りても極端な低金利を要求します。一方で中小企業は、長いデフレの影響で投資意欲が湧かず、融資には及び腰です。

メガバンクのように海外に進出できる余力のない地方銀行や信用金庫は、一番安易な不動産担保融資に走ります。

こうしてみると、貸家物件が増え、それを支える融資条件が緩んでいるのは、大家さん・不動産業者・銀行という供給サイドの一方的な事情であることが分かります。

(アパートへの需要は増えているか)
アパート需要は、総世帯数と持ち家比率で変わってきます。このうち、総世帯数は、今後年間は横ばいで推移すると言われています。持ち家比率もそうそう変動しません。そうするとアパート需要は横ばいが続くということです。供給が増えて需要が横ばいということは、今後空き室が増える可能性を意味します。

(レポートを活用する)
統計情報は役に立ちますが、素人が自力で分析するのは大変です。

例えば、不動産業の監督官庁である国土交通省を始めとした各官庁、日銀は賃貸物件の需給動向や融資に関する状況をまとめたレポートを不定期にリリースしています。

日銀は、2016年3月にリポート「地域金融機関の貸家業向け貸出と与信管理の課題」をリリースしています。難しいタイトルですが中身を要約すると、「今後は人口も減少に転じていくし、アパート投資はそろそろやばいのです。金融機関は早めに手を引きましょう」というものです。


最後に-出物が見つかれば即断する

着工件数や空き室率、さまざまな新聞記事・官庁レポートを総合すると、「今は不動産投資の時期ではない」との結論に至ってしまいます。しかし、投資家の多くがそう思っている時こそチャンスです。

不動産はその物件ごとに見せる表情が違います。

立地は良いのにリノベをしていないため空き室が埋まらない、前の大家があまり熱心でなかった、木造で高い家賃は取れないが低所得層を対象に一定の需要がある、こうした出物を丹念調べ上げ、億劫がらずに足を運ぶ、そうした努力の結果見つけた出物は、タイミングを逃してはいけません。

もう一点、出物を見つけたら、迷わずに即断しましょう。時は金なりです。他の投資家が目をつけ手競争が激しくなる前に、稼げるだけ稼いでおくのです。

不動産を「仕込む」時期、それはだれも見向きもしない物件が見つかった「今」なのです。


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ライター紹介

by マネーの神様編集部

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ファイナンシャルプランナー、不動産投資家、起業家、トレーダー、ネットビジネス会社経営者、行政書士等が集まる、ちょっと不思議で多くの面白い情報が飛び交う編集部です。

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