1. TOP
  2. お金持ちはみんなやっている!不動産投資での成功法

お金持ちはみんなやっている!不動産投資での成功法

昼休みが終わり、さあ仕事にとりかかろうというときに、会社支給のPHSがけたたましく「くるみ割り人形」を奏でます。見知らぬ人ぶるからかかってきたときの「メロディコール」です。

「〇〇社の山本と申します、よろしくお願いします!」

どこから電話番号を手に入れたのか、ワンルームマンション投資の電話営業です。

「お手持ちの資金が無ければ、銀行ローンもあっせんしますよ。

もちろん投資に興味はあります。不動産投資を頭から否定するつもりはありません。それでも、この手の話に乗っかるのは気が進みません。

不動産に投資するなら、あくまで自分の頭で調べ、考え、行動すべきです。主体性が大事なのです。儲け話に誘われても、ろくな目に遭いません。

では、不動産投資はどうあるべきでしょうか?失敗のリスクをゼロにはできないにしても、減らすことはできるのでしょうか?


不動産投資を考える-住宅購入は借金まみれの不動産投資


「不動産投資はどうもねぇ、しかも借金してまでなんて信じられない」、皆さんそうおっしゃいます。

でも皆さん、じつは既に足を突っ込んでいるんです、借金まみれの不動産投資に。だって住宅ローンで持ち家買っていますよね?それは立派な不動産投資です。

不動産投資の世界では、借金のことをレバレッジ(梃子)と呼びます。手元資金が1000万円でも、借金すれば3000万円の物件を購入できます。3倍つぎ込むわけですから、値上がりした時の儲けは3倍です(その代わり損する時も3倍ですが)。

持ち家購入の場合、1000万の自己資金で5000万円の物件購入も珍しくありません。レバレッジは5倍に達します。不動産投資でレバレッジ5倍はかなりリスキーなレベルです。

つまり持ち家購入は、「レバレッジをかけた不動産投資」に他なりません。そして、他の不動産投資と同じく、数多くのリスクを抱えているのです。


住宅購入が抱えるリスク

では、不動産投資をした場合リスクとは何でしょうか?ズバリ、投資した資金が回収できないリスクです。自己資金で投資した場合には損するだけで済みますが、銀行から借りて不動産投資したケースでは、資金が回収できないということは最悪の場合は破滅を意味します。

金融機関は賃貸物件に関する融資の場合、最大で年収の5倍程度が上限です。仮にあなたの年収が500万円の場合、限度額の目安は2500万円です。この融資をもとに賃貸物件を購入したケースで、融資のリスクを考えてみます。

(毎年いくら返済することになるのか?)
いわゆるアパートローンの借入期間は、最長で35年です。

金利は住宅ローンより高めで、安い銀行で2.5%前後、団体生命保険に加入すると0.3%上乗せされるので(死んだら返済が滞り遺族が困るので、大抵は加入させられます)ので、3%前後は見ておいた方が無難でしょう。

この場合、毎年の返済額は、元利含めて115万円です。融資額が2500万円ですから、目安として約5%が毎年の5%に相当します。

(賃貸収入だけで返済できなくなるリスク)
この融資は、賃貸による収入で返済すべきで、本業の収入(サラリーマンなら毎年の給料やボーナス)を充てるべきではありません。

融資額の5%を、毎年家賃収益で稼ぎ出さなければならない、つまり、最低でも年5%の利回りは欲しいのです。逆に言えば、利回りが5%を下回れば、本業収入から持ち出して返済に充てなければなりません。

賃貸収入が途絶えたら、年収500万円から120万円近く、1月あたり10万円を返済するのは相当きついはずです。ボーナス覗いて、月平均の収入は30万円、ここから税金・社会保険料を差し引くと、残りは25万円といったところでしょうか?ここから10万返済したら、残りはたった15万円です。

最悪の場合は、返済不能になり、自己破産なんてことになりかねません。


賃貸収入をどうすれば増やせるか


つまり、賃貸収入を増やしていかないと、不動産投資は成り立たないのです。そのためには物件選びがカギを握ります。

賃貸収入を左右するのは、家賃の設定、ロケーション、賃貸物件のクオリティーです。人気エリアで駅からのアクセスも良い場所で、角部屋で設備も充実している物件なら、家賃も高めに設定できるし、入居者もすぐ見つかるでしょう。ところがそうした物件は、コストがかかります。

いかに3つの条件のバランスを取るかが大切なのです。そのためには情報収集、現場、ターゲットがキーワードになります。

(土地勘と情報収集)
人気と言われているエリアでも、通り1本隔てただけで街の雰囲気がガラリと変わるということもよくあります。そうした話は、地元ならば手に取るようにわかります。

大して人気エリアでない地域でも付近に工場があるのにアパートが不足している、家族持ちが多いのに今あるアパートは単身者向けばかり、そうした生の情報も地元でないと集まりません。

立体交差ができて人の流れが変わる、大型ショッピングモールが計画中でその周辺が人気になる、大学ができるので若年層がアパートを探しているといったインフラ関連の情報も大事です。

レアな情報としては、従業員のためにアパート2棟を一括借り上げしていた工場が、家主とのトラブルのため別のアパートを探している、といった話も重要です。

つまり、できるだけ土地勘が効く場所を選んで情報収集に精を出すのが欠かせません。

(入居者目線で現場を眺める)
駅からアクセスが良いといっても、そのアパートから駅までの間に風俗店やパチンコホールが立ち並ぶ狭い通りを抜けるのならどうでしょう?ファミリー層が対象なら致命的な欠点ですが、学生相手なら問題はなさそうです。

つまり入居者目線で現場を眺めることが大切なのです。

(入居者のターゲットを定める)
入居者は学生でしょうか、ファミリー層でしょうか?みなさんリッチな層が多いのか、それとも低所得層でしょうか?

最寄りの駅からどこに通うのでしょうか?みんなが都心に通っているとは限りません。

長く暮らす人が多いのが、人の出入りが激しいのか?どこから引っ越してくるのか?クエスションは山ほど出てきます。

あなたの不動産投資は、誰をターゲットにしているのですか?どっちつがずでいると、入居者は集まりません。


人任せで儲けようとするなんて根性が甘い

(大家は親も同然)
昔の歌にこんなフレーズがあります。「かわいいあのコに声かけられて、ほほを染めてたうぶな奴 語り明かせば下宿屋の おばちゃん酒持ってやってくる♪」

かつてアパートの大家さんは、店子(アパートの住人のことです、これも死語ですね)の生活に密着していました。
「店子は自分の子も同然」と言われたぐらいです。

では最近はどうでしょう?

(至れり尽くせり代行業者)
私が埼玉県の賃貸アパートで暮らしていた7年間、ついに大家さんと顔を合わせることはありませんでした(家賃は大家さんの口座に振り込んでいましたが)。ガス器具の調子が悪いときも、仲介の不動産会社に電話して修理してもらいました。そこには、大家さんは登場しません。

賃貸物件を扱う不動産会社は、家主に対してさまざまな代行サービスを提供しています。

まず入居者探しでは、相場に見合った家賃を設定した上で、住宅情報関連サイトに広告を出して入居者を募集、トラブルを起こしそうな入居者をフィルタリングしてくれます。

日常の管理も万全です。入居者からのクレームに電話で24時間受付、住民同士のトラブルにも対応します。定期的にアパート周辺を巡回パトロールし、不具合がある個所は直ちに修繕します。

大家さんを悩ませる家賃滞納も、きっちり回収してくれます。たとえ回収できなくても、代行業者が一定の期間保証してくれます。

退去時にはハウスクリーニングだけでなく、トラブルになりやすい敷金の返金(現状に戻す費用で揉めることが多いのです)も処理してくれます。

(人任せではうまくいかない)
確かに入居者集めから、日常のメンテナンス、家賃徴収と、アパート経営は面倒です。とくに日常は仕事で忙しいサラリーマンならなおさらです。

だからこそ、アパート経営を薦める不動産業者は、「うちに任せてくれれば面倒な管理は全部引き受けますよ」と背中を押してくるのです。

でも、ちょっと待ってください。他人に任せておいて、果たしてビジネスは上手く回るでしょうか?


全ては掃除から始まる


(掃除で気づくことは多い)
アパート経営は子育てと似ています。仕事をしていれば、保育園にお子さんを預ける必要もあるでしょう。でも任せ放しが許されるわけではありません。最後の責任は親にあるのです。

マクドナルドの創立者レイクロックは、フランチャイズ店に暇があると立ち寄り、厨房の従業員に声をかけ、必ず店の周りを掃除して回ったそうです(その頃はテイクアウトオンリーで、お客は外で食べていました)。

そうすると、さまざまなことに気づきます。

規約に反してサイドメニューを出していないか(その頃のマックはシンプルなメニューが売りでした)、店周辺の清掃は行き届いているか、マニュアル通りにオペレーションしているか、不良がたむろしていないか、どれもオフィスにふんぞり返っていてはわかりません。

フランチャイズオーナーや従業員もうかうかしていられませんが、同時にレイクロックの突然の訪問は、彼らのモチベーションを刺激し、親近感を沸かせたことでしょう。

(アパート経営もまず掃除から)
アパート経営も現場が大事なのです。せめて入居契約時には、入居者にあいさつすることも大切です。まずはお互い顔を知っていることが、先々活きてくるのです。

平日仕事で忙しければ、せめて土日は基本的に顔をだす、できれば周辺を掃き掃除してみませんか?現場に出向けば、ちょっとした周辺環境の変化(近くにあったコンビニが閉店した、もっときれいなアパートができたとか)にも気づくはずです。

入居者と立ち話できれば、彼らの満足度や、不便に感じていることも事前に察知できます。

そうしたきめ細かな対応が、ノウハウの蓄積と入居率の向上につながるのです。


最後に-お金持ちはなぜ不動産投資で成功するのか?

お金持ちだと必ず不動産投資で成功するわけではありません。それでも成功する確率が高いと言われるのはなぜでしょうか?

それは情報力の強みです。例えば地方都市のお金持ちで事業をやっていれば、商工会議所や法人会の集まりで、さまざまな地元情報が入ってきます。

地元の、お金持ちは県庁や市役所など、行政とのパイプも握っていたりします。こうしたネットワークが不動産投資に生きるのです。

それでは、われわれ庶民の武器は何でしょう?それは根気です。生の情報を丹念に足で稼ぎ、独自の視点で分析する、根気のいる作業ですが、そうすれば成功も夢ではないのです。


初心者にもわかりやすい!不動産投資の始め方

サラリーマン大家失敗の理由と、それでも挑戦したい人へのアドバイス

自分でできる!個人事業主の経理のやり方


\ SNSでシェアしよう! /

マネーの神様 | 本物の投資家が教える 自分にあったお金を稼ぐ方法の注目記事を受け取ろう

この記事が気に入ったら
いいね!しよう

マネーの神様 | 本物の投資家が教える 自分にあったお金を稼ぐ方法の人気記事をお届けします。

  • 気に入ったらブックマーク! このエントリーをはてなブックマークに追加
  • フォローしよう!

ライター紹介

by マネーの神様編集部

by マネーの神様編集部

ファイナンシャルプランナー、不動産投資家、起業家、トレーダー、ネットビジネス会社経営者、行政書士等が集まる、ちょっと不思議で多くの面白い情報が飛び交う編集部です。

この人が書いた記事

  • お金持ちの考え方と行動の法則は何が違うのか?

  • 働かないでお金を生み出す!不労所得を簡単に稼ぐ方法を考える

  • 貯金ができないのはなぜ!?お金を貯めるのが難しい3つの理由

  • 小資本で起業する方法は?起業の仕方を学んで独立開業!

関連記事

  • サラリーマンでも資産運用しながら節税できる! 日本版401k確定拠出年金とは

  • ビットコインとは?仮想通貨の仕組みを解説

  • 個人投資家に不親切!投資信託分配金の仕組みをわかりやすく解説

  • 失敗すると下流老人に!退職金の賢い資産運用とは 

  • 超低金利時代の救世主か?外貨預金のメリット・デメリットをわかりやすく解説

  • 安全志向だからだけではない!日本人が投資アレルギーな理由